5月的最后两天，东城出了两件大事。

其一 ，是万科瑧山境首批180套新房基本售罄，仅剩下位于二楼的几套单位， 去化率达99% ，整体均价约54860元/㎡，这是今年东城首个摇号项目，也是万科瑧系三盘中的爆发第二波热潮。

(资料图)

瑧山境开盘现场

其二 ，则是东莞人心心念念的华润火炼树旧改，终于发布了单一主体挂牌招商方案的批复公告，这个建面约90万㎡的城市更新单元前期服务已经完成，即将挂牌，待挂牌截止后即将进行拆除重建，预计 最快年内可以供地 。

东莞版猎德村，即将诞生！

约90万㎡城芯商住旧改

楼面价仅 8271元/㎡？

根据批复公告内容，火炼树社区商住类更新单元总占地为32.91万㎡，其中有27.88万㎡面积需要拆除重建。

从公开规划图可以看出，整个社区内仅有4个小区会予以保留，分别为 尚书苑、明苑大厦、金晖苑以及怡丰都市 。

火炼树旧改范围示意图

从去年12月开始，社区已经陆续有不少商铺结业清仓，并被封上了铁皮，沿金树路从北往南，还在营业的商铺已经为数不多，基本集中在火炼树综合市场周边。

火炼树旧村商铺现状 图源：我们的东莞

更新单元重建方向为商住类，其中 居住建面约63.75万㎡ ， 商业建面约26.74万㎡ ，合计 总建面约90.49万㎡ 。

火炼树旧改效果图 图源：华润置地

公告还透露，该更新单元综合收益起始价为519895.77万元，地价款起始价228528.38万元，合计 约74.84亿元 。

届时，更新单元单一主体挂牌起始价很可能就是约74.84亿元，根据总建面计算，可得出起始楼面地价约为8271元/㎡。

但需要知悉的是，由于还要 扣除公有资产补偿、集体货币补偿 ，以及 支付农业土地开发资金、轨道交通建设发展专项资金、国有土地收益基金 等，且实际挂牌时的出价方式和竞价构成还有待正式公告说明， 此处楼面地价仅为粗略计算，不作为评估实际售价时的参考。

同时，对于该更新单元的开发房企而言，还有几个需要重视的要点：

STEP 01

若最终地价起始价扣除公有资产补偿、集体货币补偿后不足以计提农业土地开发资金、轨道交通建设发展专项资金、国有土地收益基金等的，则须由单一主体补足差额。

STEP 02

二期供地时，如区片市场评估价有所调整的，应对照当前该宗土地区片市场评估价与2022年区片市场评估价浮动的幅度，来计算当前应缴纳的地价款。

STEP 03

若更新单元（项目）涉及“三地”、“其他用地”办理征收手续，按规定落实征地补偿款

STEP 04

最终规划指标以控制性详细规划调整审批成果为准。

一期预计年内可供地

配建多所学校

值得关注的是，火炼树社区商住类更新单元未来将通过分期供地。

5月14日，东城街道办事处发布了《火炼树社区商住类更新单元划定增补报告》公示，明确项目将分为两期改造。

火炼树更新单元规划图

项目一期 预计年内供地

项目一期共规划改造7宗地块，其中 商住类地块4宗，市政设施地块1宗，公共绿地1宗，学校地块1宗 。供地主要集中于金树路东侧、泰和商业街两侧，以及黄旗印象小区南侧，目前主要为旧民宅以及部分商铺，基本已经完成收楼工作，商铺完成迁移，最快预计年内可完成拆迁，实现供地。

项目二期 目前仍在收楼

二期共规划改造9宗地块，其中 商住类地块4宗，学校地块2宗，商业用地1宗，公共绿地2宗 。供地主要集中于金树路西侧，靠近台商大厦、东莞农商银行大楼、嘉宏振兴中心以及怡丰都市，现状主要为民房及临街商铺。据了解，火炼树综合市场及周边商铺仍在营业。

火炼树更新单元拟建配套示意图

其中，教育配套将配置1所21个班幼儿园、1所9个班幼儿园，1所36个班小学和1所48个班小学，预计提供 超4500个学位 。未来，让人羡慕的家门口教育，在这里就是日常。

绿地配套将配置2个社区公园，面积约3.3万㎡。在钢铁丛林里有一片生态绿意，满足社区居民日常需求的同时，也让中心城区的生态，进一步发展。

在交通配套将落实至少4.2公里的公交首末站，提供432个公共停车位。

值得一提的是地下空间方面，批复公告中明确建面约6.9万㎡的地下空间将用于建设 地下停车场 ，未来将对接接驳 鸿福路地铁站 、 嘉宏振兴中心 和社区内 学校地下接送系统 。

若最终实现，这很可能将是东莞首个学校地下接送系统。

南城炙手可热

东城不遑多让

火炼树旧改的进展无疑是给东城楼市的又一支强心针。

目前在主城区楼市中，莞城因为旧改进程缓慢、土地供应紧张，目前仅有 丰华汇 一个项目在供应新房。

南城：炙手可热的高净值区域

南城则是汇集了多个豪宅项目，是当前炙手可热的高净值区域，行政中心周边有 瑧湾汇、中海源境 以及重启建设的 东莞国际金融大厦 ，CBD有已售罄的华润万象府、华润润府，正在热销的 华润悦府 以及建设中的 东莞香港中心 ，还包括 鹏瑞天玥 、瑞天莞太印象、孚泰锦城、恒兆公馆、宏远时代国际花园、德天凯旋府等众多在售/待售项目，是当前城区新房最为活跃的片区。

南城行政中心周边 图源：南城发布

万江：后劲十足的追赶者

万江虽然近来动静不大，但龙湾板块有 万科中天世纪水岸 和 保利首铸鹭湾 ，代表了龙湾房价的天花板，此外奥园翡翠澜湾和碧桂园云樾半岛也仍有新房在售，未来更是有 鹏瑞世纪城谷涌西围花园、万江汽车总站地块项目 等大手笔后续入市，后劲十足。

万江龙湾湿地公园 图源：魅力万江

东城：有望冲击7万天花板

但真正能与南城在价格上掰一掰手腕的，还是要看东城的表现，除了首开告捷的 万科瑧山境 外，包括 光大天骄国际、万科瑧山汇 等项目都是被认为能够企稳6字头甚至冲击7万天花板的顶级豪宅盘。

东城黄旗山 图源：东莞东城

由华润主导的火炼树商住更新单元，定位为 东莞城市会客厅，东莞金融创新示范区，产城融合、配套优质的城市中心综合功能区 ，规划将会导入以华润产业基金为核心的新金融产业体系，建立“商住混合+公共配套”模式，打造集多种功能于一体的 高尚都市生活圈 。

可以预见，华润在火炼树打造的商住项目，必然是符合“东莞城市会客厅”这个定位的高端住宅，下一个天花板，会不会从这里破局？我们且拭目以待。